赢商共享-特大型城市综合体开发全程解密1313451876

发布时间:2021-08-05 04:35:40

特大型商业综合体开发全程解密

特大型城市综合体开发全程解密
耿乃兴

特大型商业综合体开发全程解密
模块一:城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本 政策支持力度 规模竞争和协同效应 招商优势

模块二:城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式 城市商业中心的形态(百货、家具、数码) 交通的重要性 市场调查的目的和要点

模块三:城市商业中心的商业组合
形态研究:购物中心、百货、家居建材、数码城、酒店、办公楼

模块四:各个组成部分的招商和运营要点
高星级酒店

专业市场 购物中心的规划设计

模块五:招商实例
沈阳龙之梦亚太中心商业规划和招商 沈阳龙之梦购物中心商业规划和招商

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模块一:城市商业中心(特大型城市综合体)的优势
土地成本
规模大、门槛高、竞争少 商业和住宅价格差 就业和税收对政府的吸引力

政策支持力度
新高度、新名片、新形象、新客厅 周边带动作用明显,关注度高

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规模竞争
体量是竞争决定性因素之一 1、在培育阶段的不景气,排斥新竞争者进入同区域 2、培育完成后,新竞争者没有进入机会

协同效应
1、酒店提高档次,促进销售和租赁 2、停车场、广场、便利店、银行、酒店设施充分发挥使用率 3、办公人群成为购物、餐饮、酒店设施提供庞大而稳定的高消费客源 4、办公和商业带来酒店客源。

招商优势
1、对商家有震撼力和吸引力 2、谈判回旋余地大

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模块二:城市商业中心的规划定位要素
城市商业中心形成方式
1、长期、自然形成 王府井、南京路 2、政府统一规划、协同* 上海的徐家汇、五角场 3、形成过程中,业态逐步丰富起来,通过市场的方式,不 断地将承租能力低的业态挤出。购物中心、百货、数码城、 电器卖场、建材家居、专业市场、超市 4、一次性建设,强力*怯锌赡艿 统一规划、统一建设、统一招商、统一管理

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交通的重要性
选址、选址、选址 交通是最主要的、决定性的因素。

综合各种交通方式,创造易达性和必达性。

交通的形式
道路、机场、铁路、地铁、公交
出租、自驾、自行车、步行

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案例1、美洲Mall

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立体停车库

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旅游车、酒店车泊位

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案例2、上海中山公园龙之梦购物中心

位 置:上海市中山公园
交 通:地铁2、3和4号线
8条公交线始终点站 11条公交过境线

功能组合:交通换乘、购物、休闲、娱
乐、商务、酒店等多种功能于一体

总建筑面积:20万*方米

流 线:环型流线
中 庭:三个椭圆形中庭 走廊长度:总长4.2公里

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龙之梦购物中心人流量统计表 (2009年2月21日星期六)
出入口 时间
5:30-6:30 6:30-7:30 7:30-8:30 8:30-9:30 9:30-10:30 10:30-11:30 11:30-12:30 12:30-13:30 13:30-14:30 14:30-15:30 15:30-16:30 16:30-17:30 17:30-18:30 18:30-19:30 19:30-20:30 20:30-21:30 21:30-22:30 22:30-23:30

车库入口
0 6 30 150 480 516 825 729 762 840 1035 1263 1260 852 561 238 24

红区正门
30 30 80 780 1640 2140 3310 3360 3640 3170 3890 4630 3660 2590 1660 930 350

黄区
0 40 250 590 790 860 1080 1100 1230 840 1590 1560 1330 470 860 410 210

蓝区
0 30 330 250 460 540 720 680 900 930 1100 1370 1180 690 110 310 80

88公交站
53 50 200 350 460 510 640 550 860 530 930 870 960 870 370 300 160

2F轻轨
38 110 330 580 790 1100 1430 1800 2050 1670 2160 2950 1580 1280 920 580 270

B2地铁
40 50 260 640 860 1230 2100 2300 2450 2740 3370 3350 3790 2380 1520 1390 920

小计
161 316 1480 3340 5480 6896 10105 10519 11892 10720 14075 15993 13760 9132 6001 4158 2014 0

总计

9571

35890

13210

9680

8663

19638

29390

126042

9571

67443

49028

7.59%

53.51%

38.90%

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1条地铁 2条轻轨

11条过境公交线
8条始终点公交线

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案例3、沈阳市中街商业区

12条始终点公交线,过境线24条

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案例4、沈阳市太原街、沈阳站区域

沈阳站

18条始终点公交线,过境线18条

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案例5、沈阳市五爱商业区

13条始终点公交线,过境线21条

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案例6、上海市徐家汇
大桥六线区 大桥六线 572区
申闵专线 931 572 320 50 02 855 548 836 93 830 814 824 205 42 徐闵线 303 43 236 44 927 572 770

15 122 326 732

72 315 572区 864

836 923 855 申闵专线 926 320 920 93 548 572区 836 572 820 326 984 徐闵专线 申川专线 东坪专线 15区 43 93 303 326

814

44 50 隧夜1号线 326 72 712 957 985 机场三号线 游十号线 303

806 824 02 927 957 984 985 东坪专线 机场三号线 游十号线

712 205 43 824 920 931 957

122

732
820 830 926 946 徐闵线

龙吴线

起始站点8条 过境线路40条

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案例7、上海市人民广场

3条地铁 起始站点13条 过境线路31条

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案例8、沈阳龙之梦亚太中心
地铁十号线

7.3万
一环线 东西快速高架干道

沈阳市人民政府

津桥路
龙之梦

4.3万

地铁一号线 市府大道
沈阳故宫

8.7万

三条城市交通主干道

两条地铁 三座车站

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项目周边交通条件
沈海立交

地铁一号线滂江街站 东西快速干道

地铁十号线车站 长途客运

公交枢纽

龙之梦亚太中心

一环滂江街

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商业人流测算
· 公交枢纽
一期总占地17万m? 一期总建筑面积140万m? 一期办公总面积约20万m? 按10 m? /人 = 2万人次 一期商业总面积约90万m? 营业员按20 m? /人= 4.5万人次 购物中心30万m? 10万人次 家居中心25万m? 1.5万人次 数码城 10万m? 4.5万人次 百货商场10万m? 3万人次 商业总人数 23.5万人次 一期酒店总面积约8.8万m? 2人/套 x 1178套 = 2356人次 一期公寓总面积约9.2万m? 3人/套 x 1184套 = 3552人次

人流量日均峰值 26万人次

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公交枢纽*面图

公交出口 公交站台 公交出口 公交出口 公交站台

公交入口

一层*面图

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公交枢纽*面图

公交车出口 公交车出口 公交车出口

公交车入口

进站为14米宽四车道

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各种交通方式和商业的组合关系
长途客运枢纽 地铁出口 龙之梦亚太中心

交通干道

公交枢纽

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公交、地铁和商业组合关系

龙之梦购物中心

公交枢纽

地铁出入口

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公交枢纽

地下换乘通道

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公交枢纽、地铁和购物中心立体连通

公交地铁换乘

通过地下通道

地铁

公交地面换乘

地下一、二层 时尚百货一层 地下一层 地下一层 购物中心一层 地下一层

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中街地区11条公交线 项目周边10条公交线
228 248 116 131 298 211

215

237 266 207 257 134

225

296
156

276 118 222

287

286 150

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中街地区11条公交线 项目周边10条公交线 引入公交枢纽
228 248 116 131 298 211

215

237 266 257 134 207

225

296
156 276 118 222 286

287

150

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21条始终点线 16条过境线 运营网络图
228 132 248 147 237 266 257 134 207 225 243 274 254 133 230 116 131 245 215 298 219 384 211 151 168 218 385 386

296
156 276 118 222 286

287

150

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公交枢纽、地铁和购物中心立体连通

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公共交通配置汇总 两条地铁 三座车站
地铁一号线滂江街站位于基地东北角 规划地铁十号线在基地东侧设两座车站

沈阳首个交通换乘枢纽
40条公交线路的公交枢纽 长途客运枢纽

三条城市交通主干道
一环线通行能力最强的滂江街段 沈阳唯一的一条市内高架快速干道 津桥路—北顺城路--市府大路

56条公交线路
现有16条过境市内公交线路 中街地区11条线路延伸 项目周边10条线路的始发站迁移 新增市内公交线路19条

商业中心公交线路数量对比
上海人民广场 上海徐家汇 沈阳中街地区 沈阳太原街沈阳站地区 沈阳五爱地区 始发线 13 8 12 18 13 过境线 31 40 24 18 21 总数 44 48 36 36 34

沈阳龙之梦亚太中心

40

16

56

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1. 建设公交枢纽能*鞘泄灰惶寤汲鞘薪煌 良性发展,构建现代化交通体系。

2、通过建设公交枢纽可以实现地铁,公交的紧密衔接,
系统性地发挥城市公共交通的综合运能,提高客运效 率。

3、建设现代化的室内公交枢纽有利于提升城市公共客运
交通的服务水*,改善乘车环境,改变城市人的出行 方式。 4、大型商业中心与公共交通枢纽相互依存,削峰*谷, 为城市交通开辟新的模式,有效地改善区域道路交通 环境。

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地点:北中街 257,287,118,296终点站

地点:白塔路 384、385、386路终点站停车场

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中街周边现有公交线路环境状况
116,150,207终点站

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211,222路终点站停车场

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公交线路站务室现状

特大型商业综合体开发全程解密 沈阳北站公交枢纽

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第 2 条 始发线 118路

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原中街公交换乘中心东移的设想

中街周边118路调整示意图

第 3 条 始发线 131路

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原中街公交换乘中心东移的设想

中街周边131路调整示意图

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第 4 条 始发线 150路

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原中街公交换乘中心东移的设想

中街周边150路调整示意图

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项目内部交通 出入口

停车场:8000个车位

车行道:宽12-18米
层 高: 7.3米 转 盘: 2个

出入口:
转 盘 地下车行道

5个

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模块三:城市商业中心的商业组合
城市商业中心项目实例
沈阳龙之梦亚太中心,一期145万*方米商业 上海智富名品城,160万*方米商业 海口现代美居城,145万*方米商业

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沈阳龙之梦亚太中心 用地面积 55.75公顷

容积率
覆盖率

6
70% 437 334 20 19 28 167 100 103 万*方米 万*方米 万*方米 万*方米 万*方米 万*方米 万*方米 万*方米

一期工程

总建筑面积 地上总建筑面积 办公楼 酒店 公寓 商业 住宅 地下建筑总面积

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一期工程商业组合
速 东 西 干 道 沈海立交 地铁滂江街站 长途客运枢纽 (规 划)



公 交 枢 纽 时尚 百货

龙之梦购物中心



数码 广场 红星美凯龙家居广场
大型 主力百货



街 四星级酒店 时尚百货 津 桥 五星级酒店 精品百货 路

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购物中心
30万*米

公交 枢纽 时尚百货 3.5万*米

办公楼
高245米 20万*米

一期工程
总建筑面积 145 万*米
其中零售商业 90 万*米
数码广场 公寓 公寓酒店 大型主力百货
10万*米 3万*米 10万*米 10万*米

家居广场
25万*米

五星级酒店
4万*米

精品百货
3.5万*米

精品百货
3.5万*米

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办公楼 家居广场 购物中心 酒店 酒店

百货

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大型屋顶游乐场 公 寓 快捷酒店

大型百货

亚太数码城

下沉式休闲广场

时尚百货

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购物中心内景

红中庭

绿中庭

蓝中庭

黄中庭

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红星美凯龙家居广场

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案例二、上海智富名品城

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案例三、海南现代美居生活城

城际铁路站

0.5公里

本案
1.2公里

本案

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整体形态

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酒店公寓

地上建筑功能*面图

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总用地面积(万m2) 建筑基底面积(万m2) 总体指标 60.2 26.3

地上总建筑面积(万m )
容积率 建筑密度

2

99.5
1.65 43.70%

分项指标(单位:万m2)
业态名称 红星美凯龙 数码电器城 欧亚达 商品批发市场 旅游岛旅游产品市场 酒店餐饮物料中心 建筑面积 20 8 11 12 3 6 软装饰 灯饰 陶瓷瓷砖 地上建筑面积 17 6.5 11 12 3 6 2.5 1.5 1 1 1.5 1.5 地下建筑面积 3 1.5 用地面积 5 2.5 4.6 5.4 3.3 5.3

专业建材街

9
卫浴洁具 五金配件 基础建材 1

8.1

配送中心 服装城 风情街(含海天3万m2) 酒店公寓 广百 乐购 影城 商务中心 总部办公 园区管理中心 地下车库 总计

4 3 10 2 4 6 1 3 3 3 37 145

4 3 9 2 4 3 1 3 3 3 99.5

4 4

13.5
3 37 45.5 60.2 4.5

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模块四:各个组成部分的招商和运营要点
高星级酒店 专业市场 购物中心的规划设计

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高星级酒店
酒店的投资回报率*均在8-9%,在商业地产类别里回报 期是最长的,但是一定要做。 1、树立企业和项目的品牌 高星级酒店是建设过程最复杂、管理最精细的地产项目。 最直观、最有说服力的展示企业品牌形象实力和企业文 化。 2、*台和桥梁作用。 3、投资稳定性好,投资风险不大。 4、成长性比较好。 5、最后是现金流的作用。酒店的经营会形成稳定的、较大 量的现金流。

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专业市场
义乌的中国小商品城 华南城 海宁皮革城 上海七浦路服装市场 虎门的服饰批发市场 成都的荷花池批发市场 北京潘家园古玩市场

2010年*肽辏逦诩呈谐∽艹山欢畲248亿元,其中中国 小商品城成交额169.12亿元,中国古商经中有“成行成市”的说法。 大型专业市场规模大、影响力大,辐射面宽,吸引力强。

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购物中心
在万象城,不仅仅是购物,更多的应该是一种生活。去那里, 可以有太多太多的选择,不想购物可以散步;累了,可以坐下来喝 茶;饿了,可以去餐厅悠闲就餐;想活动,可以去溜冰场;闷了, 看场电影;进修,可以参加各类培训课程,给孩子报个早期教育的 兴趣班……
在这里,可以从上午到深夜SHOPPING;可以一个人、一个下 午、一杯STARBUCK的咖啡;可以一家人、一整天、一次信步闲庭 的旅行;可以和朋友看电影、去K歌,不醉不归;可以和陌生人,邂 逅、相识、成为知己;可以在红酒的晃影中看车河、看霓虹、看万 象人生;可以在精油的香薰里闭上眼、想未来,读自己;可以一个 人私享,可以一群人分享,可以一家人共享;可以有你想的一切可 能,万象城为杭州带来了更多可能。

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模式一:所有店铺直接面向中庭
特点: 1、规模适中 2、中庭呈直线型或者环形走向,顾客不走回头路 3、*鹦∑毯托∶帕场⒋罂占涞闹髁Φ炅街制堂嫘翁 4、国内外一线城市的顶级时尚购物中心一般采取该模式

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案例1:新加坡VIVOCITY

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案例2:韩国PARC1-YEOUIDO

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案例3:深圳华润万象城

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案例4:上海西郊百联

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案例5:北京来福士广场

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案例6:北京金融街购物中心

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案例7:深圳海岸城

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案例9:上海正大广场

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模式二:传统百货商店模式
特点: 1、铺位*均 2、中央设置中庭 3、多条购物流线

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案例1:横滨地标

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模式三:既有线性中庭,又有辅助小街
特点: 1、主中庭沿线气氛热烈,小街较为冷落 2、小街上一般设置日用零售

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案例1:北京新中关购物中心

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模式四:几种模式混杂、但段落明晰
特点: 1、规模巨大 2、国际一线品牌和普通百货同时入驻 3、根据商品类型进行分区,比如“家居广场区” 、“内衣睡衣 区”等

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案例1:北京华茂城新光天地

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案例2:香港海港城

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案例3:日本LALAPORT

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模式五:古典鱼骨型
特点: 1、一条主街和若干支路 2、源自西方古典街道拱廊购物街形态 3、店铺进深一般不大

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案例1:英国麦多霍尔购物中心
英国最大的购物中心之一/1990年开业/13.2万*方米/郊区型/与交通枢纽相连/公共交通引导型开发TOD,Transit Oriented Development

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美国购物中心
1、主力店往往是多个百货,超市较少 2、单店面积大,进深较大 3、注重服务设施(卫生间和停车场),代客停车 4、娱乐设施吸引力大 5、商家组合更丰富,按摩、减肥、旅游信息等应有尽有 6、美食广场宽敞明亮

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美洲Mall

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芝加哥Woodfield Mall

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达拉斯Galleria Mall

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达拉斯North CentrePark Mall

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模块五、招商实例
一、组织架构 商用物业运营管理按照“三权分立”原则,成立商业经营公司 和物业管理公司,实现所有权、经营权以及管理权的分离。推 动所有权、经营权、管理权相分离,明确权责,协调发展。 1、置业管理公司作为发展商的代表,拥有资产管理权:资产保

值增值;资产证券化;物业管理。
具体工作包括:制订经营目标,选择经营公司,评估经营绩效, 审批年度预算、大修计划等。 2、商业经营公司负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等 职能。 3、物业管理公司负责保安、清洁、维护和保修等工作。

特大型商业综合体开发全程解密 二、招商* 1、招商办法:委托招商、自主招商两条腿走路 2、团队目标:建立一支朝气蓬勃、团结协作,务实高效的 招商团队, 3、人才选拔原则: 一是细化分工,提高专业化; 二是新老结合,提高稳定性。

4、招商八大原则: 规划先行 顺序招商 主力店布局 共担风险

整体经营 同业差异、异业互补 特殊商户优惠 放水养鱼

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三、经营理念
服务商户,尊重商户,诚信至上 1、商场作为一项长期增值物业持有,产权统一,经营管理方牢牢把 握主动权,大业主小租户心态妨碍经营业绩提升。 2、购物中心和专业市场是统一管理、分散经营。 从经营目标上来看,是追求租金水*和出租率的不断提升; 关注的重点是租户与顾客,强调对租户的服务;

经营方面,每个店铺都是独立法人,强调的是独立经营;
促销推广更多是整合资源,为租户搭建一个经商的*台。 3、商场搭台,租户唱戏。

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四、市场推广
建立量化考核体系,将市场推广常态化。
1、综合运用电视、报纸、网络等方式,提高商用物业的品牌知名度和认可度。 2、制定商用物业和商家促销活动年度计划,考核与推广效果挂钩。客流量、销 售额、交易频次等。 3、挖掘场地潜力和调动商家积极性,提高商用物业的品牌知名度,设立广告收 入考核指标。 优惠停车、免费停车; 溜冰场举办邀请赛、表演赛、生日会、体验课、学校体育课; 电影院举办影迷见面会、电影鉴赏沙龙等各种活动; 短期出租中庭场地给品牌推广、商品推广、楼盘展示、新车展示等。 4、总体目标:第二年开始,来自于广告及展示空间的收入不低于商场营业额总 收入的10%,礼品卡销售额占到商场年销售额的8%以上。

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好心情家纺

意向商户简介

(Hosiking)南通好心情家纺有限 公司,系中国家纺面料的领跑者----江苏金太阳集团的 骨干企业 ,公司专业开发、生产、销售服饰系列、棉 品系列、玩具系列、家居饰品系列等婴童产品。公司本 着“给妈妈安心的,给孩子最好的”经营理念,不断提 升开发能力和服务质量。 沈阳开店情况:目前进驻乐友孕婴店,代销方式 洽谈情况:沈阳由刘总做代理,*期想做形象店,面积 106*方米,铺位号:F3-14 ,合作条件均价5元 三年 (含物业费),和厂商沟通事宜,确定商务条件。

小鬼当家儿童摄影

公司成立于2002年北京,目 前拥有20余万名会员和50余家连锁店遍布全国 ,以个性 化服务、高品质技术和标准化流程管理,后评选为 “2008中国新兴连锁企业10强”、“中国特许经营连锁 百强”和“全国十佳儿童影楼”。 沈阳开店情况:沈阳万达太原街3F,400*方米,租金 2.66元均价 洽谈情况:张总来实地考察,之前想开个400左右的,看 到项目觉得很有发展前景回去研究商讨,尽快答复我们, 报价4元/*,铺位号:F3F-39 917*方米推荐这个位置。

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沈阳龙之梦购物中心3F预算租金表 (2 0 1 0 . 5 . 5 )
序号 楼层/铺位 号 租户类型 面积*方

43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65

F3F-43 F3F-44 F3F-45 F3F-46 F3F-47 F3F-48 F3F-49 F3F-50 F3-01 F3-02 F3-03 F3-04 F3-05 F3-06 F3-07 F3-08 F3-09 F3-10 F3-11 F3-12 F3-13 F3-14 F3-15

购 购 购 购 购 购 购 购 娱 娱 娱 娱 购 购 购 购 购 购 购 购 购 购 购

物 物 物 物 物 物 物 物 乐 乐 乐 乐 物 物 物 物 物 物 物 物 物 物 物

类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类 类

45.1 250.5 45.1 46 76.4 89.8 50.5 43 2247.3 1682.5 489.4 1643 66.5 90.3 90.3 117.5 73.8 69.9 66.1 70 77 106 105.2

每*方月租金 月租金 每*方月租 每*方物业 管理费 (含物业费) (含物业费) 金(元) 165 7441.5 120 45 165 41332.5 120 45 165 7441.5 120 45 165 7590 120 45 165 12606 120 45 165 14817 120 45 165 8332.5 120 45 165 7095 120 45 90 202257 45 45 90 151425 45 45 60 29364 45 15 60 98580 45 15 165 10972.5 120 45 165 14899.5 120 45 165 14899.5 120 45 165 19387.5 120 45 165 12177 120 45 165 11533.5 120 45 165 10906.5 120 45 165 11550 120 45 165 12705 120 45 165 17490 120 45 165 17358 120 45

或抽成 (%)

21%

20% 20% 20%

15%

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年度租金收益预测
楼层 B2 B1 1F 2F 建筑面积 (*方米) 37,836 49,022 29,250 27,927 30,007 29,990 29,990 29,990 29,990 30,127 324,130 99,477 98,326 521,933 可租用面积 (*方米) 23,627 27,252 15,515 18,775 20,116 20,383 20,761 20,013 19,253 24,077 209,773 可租用面 *均日租金(可 年租金收入 积占比 租每*方米) (万元) 62.4% 55.6% 53.0% 67.2% 67.0% 68.0% 69.2% 66.7% 64.2% 79.9% 64.7% 3.5 5.5 8.0 6.0 5.0 4.0 2.0 3.5 3.5 2.5 4.2 * 3.5 3.5 3,018 5,471 4,530 4,112 3,671 2,976 1,516 2,557 2,460 2,197 32,507 12,708 12,561 2,000 59,777

购物中心

3F 4F 5F 6F 7F 8F 小计

1号办公楼 2号办公楼 广告收益 合计

* 相当于每*方米建筑面积日租金2.75元

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